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【执行小知识】被执行人的唯一住房能否拍卖
        【执行要义】

        对于超过被执行人及其所抚养的家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以执行。

        【基本案情】

        孙某因经营需要向陈某借款30万元,后孙某经营不善,未能偿还借款。陈某向法院起诉,并在判决生效后申请执行,在执行过程中发现孙某除有一套位于市中心150平米的住房外,无其他财产,法院将孙某的住房予以查封。那么法院能否对孙某的唯一住房进行拍卖呢?

        【公众误区】

        “如果被执行人只有一套房屋法院是不能强制执行的”,这种说法在社会上流传很广。但事实上,我国从来没有规定过被执行人只有一套住房时不可以强制执行,上述说法源于2004年最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《规定》)第6条的规定,该条规定:“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”需要注意的是,这里只是说“生活所必需的”并没有说“唯一一套”。“唯一”一套和“生活所必需的”是有很大区别的,只有一套不一定是“生活所必需的”。而在司法实践中,“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋”往往是被执行人的“唯一”一套房屋。由于执行的是房屋,要想以房屋对应的价值偿还债务,有个前提就是房屋一定要“变现”,而房屋变现有折价、拍卖、变卖三种方式,根据上述“可以查封,不得拍卖、变卖或者抵债”规定,既然只能查封,不能变现,那结果就是“唯一一套住房”是不能强制执行的,长此以往,“唯一一套住房”不能强制执行的说法就流传开来了。

        【法律规定】

        法院在什么条件下可对被执行人的唯一住房进行执行:

        第一种情况,对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活所必需的居住房屋的,比如你是老人,那么名下虽然有一套房子,但是你儿子的房子多,他足以保障你的生存。

        第二种情况,执行依据生效之后,被执行人为逃避债务而转让他名下的其他房产的,本来有房产,甚至有多套房产,但是执行依据生效之后,为了逃避债务,转让、转移自己名下的房产,造成了只有一套房产,这不属于保护的对象,因为你的目的是为了逃避债务的履行。

        第三种情况,申请执行人按照当地廉租住房保障的面积、标准,为被执行人以及所抚养家属提供了可供居住的房屋。比如按照当地廉租住房保障面积标准提供临时的周转房。同时,该规定还提供了一个选择性的方案,或者是申请执行人同意按照当地房屋租赁市场平均的租金标准,从该房屋的变价款中扣除5至8年租金的。这实际上是建立了一个激励配合执行的机制。

        第四种情况,如果执行依据本身就是交付居住的房屋,那么法院必须按照执行依据所确定的内容执行。但是考虑到被执行人需要另外租房子,可能要有一个周转期,所以给予3个月的宽限期。以上情形,都表明法院执行“唯一住房”在强力打击老赖的同时仍然维护了被执行人及其家属基本权利,不至于其无家可归。

        【法官后语】

        构建法治社会,应有良好的制度建设为基础,以降低债权人的维权成本,增加不讲诚信者的负担。符合条件的“唯一住房”的执行规定能够最大程度的压缩老赖的生存空间,倒逼其自觉履行义务。维护生效法律文书的尊严,增进公众对于法律的敬畏和信仰。

(高阳)

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